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Top-Lagen im Fokus sind momentan im Fokus der Investoren, denn außer in Luxuslagen sinken bei Nachvermietungen die Mieten – Bei “Post am Rochus” übernimmt CBRE von Ekazent das Management

Der Wiener Einzelhandels-Immobilienmarkt ist zwar durch die jüngsten Shoppingcenter-Eröffnungen bzw. -Erweiterungen “Post am Rochus” und “Huma Eleven” flächenmäßig gewachsen, heißt es im jüngsten Marktbericht von EHL Immobilien. Die Konzentration auf erstklassige Einkaufsstraßen und frequenzstarke Einkaufszentren hielt aber auch im dritten Quartal 2017 an, und nur in diesen Lagen konnte das Mietniveau gehalten werden. Auch die dort angebotenen Flächen seien fast vollständig vermietet.

Steigende Leerstände

Im breiteren Markt seien aber weiterhin Preisrückgänge und steigende Leerstände zu verzeichnen, “Die Nachfrageschwäche seitens der etablierten, großen Ketten kann durch Newcomer und den gerade in Wien unverändert starken Lebensmittelsektor nicht ausgeglichen werden.”

“In der Gesamtbetrachtung” blieb somit die Situation des österreichischen Einzelhandelsimmobilienmarkts im dritten Quartal laut EHL “herausfordernd”. Gründe dafür sind die Verschiebung der Handelsumsätze in Richtung Online sowie ein geändertes Konsumverhalten mit höheren Ausgaben für Gastronomie, Freizeit oder Reisen zu Lasten des klassischen Einzelhandels. Als Konsequenz daraus sinkt seit einigen Jahren die tatsächlich genutzte Einzelhandelsfläche pro Kopf.

Top-Lagen im Fokus, andernfalls sinkende Mieten bei Nachvermietungen

Mit Ausnahme von Luxuslagen wie dem Kohlmarkt wurden im dritten Quartal bei Nachvermietungen tendenziell sinkende Mieten verzeichnet. “Sorgenkinder” seien Einkaufsstraßen mit lokaler Bedeutung, aber auch manche Einkaufsstraße, die noch vor wenigen Jahren ausgezeichnet performte. “Ein Beispiel dafür ist die Wollzeile, in der seit längerem großflächige Leerstände verzeichnet werden, obwohl die Mietforderungen zuletzt deutlich reduziert wurden”, berichtet EHL.

Insgesamt sei auch der Flächenbedarf aber tendenziell rückläufig. Bei EHL erwartet man, dass bis 2020 ca. 1,5 Millionen Quadratmeter an Verkaufsfläche verloren gehen werden. Signifikantes Wachstum verzeichne lediglich der Gastronomiebereich, der insbesondere in den Einkaufszentren immer größeren Platz einnehme. “Dieser Sektor ist für die Centerbetreiber nicht nur direkt als Mieter von stark steigender Bedeutung, sondern spielt auch eine Schlüsselrolle bei Modernisierungen und Aufwertungen.” Der Ausbau der Gastronomie- und Entertainmentflächen werde für Einkaufszentren damit zu einem bestimmenden Erfolgs-, aber auch einem bedeutenden Kostenfaktor werden. Mittelfristig erscheine ein Anteil von bis zu 25 Prozent für Gastronomieflächen in Shopping Centern realistisch.

Betreiber-Wechsel bei “Post am Rochus”

Bei den Einkaufszentren konnten die vier größten Zentren Donauzentrum, SCS, Auhof Center und Huma Eleven die Mieten stabil halten, und diese seien auch weitgehend vollvermietet. Schlechter gelegene oder noch nicht so gut etablierte Zentren wie etwa die Shopping City Nord (SCN) würden aber hohe Leerstände verzeichnen, da Top-Lagen im Fokus der Investoren sind.

Auch das kürzlich eröffnete Shoppingcenter “Post am Rochus” startete zunächst mit erheblichem Leerstand. Dort gab es jüngst auch einen Betreiber-Wechsel: Statt der Ekazent ist hier nun die vor rund eineinhalb Jahren gegründete Abteilung “Shopping Center Services” von CBRE am Ruder. Ebenso wird sie künftig die “Ringstraßen Galerien” managen, wie CBRE Anfang der Woche in einer Aussendung bekanntgab.

Die EYEMAXX Real Estate AG hat die Verhandlungen für die Übernahme von 14 Prozent an der ViennaEstate Immobilien AG (“ViennaEstate”) erfolgreich abgeschlossen und gleichzeitig die strategische Partnerschaft mit dem österreichischen Immobilienunternehmen fixiert.

Der entsprechende Vertrag wurde nun unterzeichnet. Mittelfristig könnte der Anteil von EYEMAXX an ViennaEstate auf über 25 Prozent aufgestockt werden.

Die Beteiligung von EYEMAXX an ViennaEstate erfolgt gegen Sacheinlage des EYEMAXX-B2C-Bauträgergeschäfts in Österreich und Deutschland sowie von drei bestehenden kleineren österreichischen B2C-Immobilien-Bauträgerprojekten von EYEMAXX im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung bei ViennaEstate. Es handelt sich um Bauträgerprojekte in Wien und Umgebung, die nicht zur Kernprojektpipeline von EYEMAXX zählen und in der Bilanz von EYEMAXX einen niedrigen einstelligen Mio.-Euro-Betrag ausmachen. Die aktuellen B2C-Bauträgerprojekte von EYEMAXX in Deutschland sind davon nicht berührt.

ViennaEstate – langjährige Erfahrung als Immobilien-Investor

Die ViennaEstate Immobilien AG hat langjährige Erfahrung als Immobilien-Investor und Asset Manager. Der Gesamtwert der Wohn- und Hotelimmobilien im Eigenbestand und unter Management beläuft sich auf rund 352 Mio. Euro. ViennaEstate verfügt über ein Eigenkapital im mittleren zweistelligen Mio.-Euro-Bereich und arbeitet profitabel. Die in Privatbesitz befindliche Aktiengesellschaft plant auch künftig die Ausschüttung signifikanter Dividenden, wovon dann auch EYEMAXX profitieren wird.

Die zudem abgeschlossene strategische Partnerschaft sieht vor, dass EYEMAXX als bevorzugter Partner für ViennaEstate bei B2C-Bauträgerprojekten in Deutschland und Österreich als Planungs- und Entwicklungsdienstleister agiert. In diesen Regionen plant ViennaEstate in den kommenden fünf Jahren die Errichtung von bis zu 1.000 Wohneinheiten im Rahmen von Bauträgerprojekten.

EYEMAXX baut somit die regelmäßigen Einnahmen zum einen durch Honorare und zum anderen durch Dividendenzahlungen von ViennaEstate weiter aus. EYEMAXX konzentriert sich künftig auf höhervolumige B2B-Projekte für den Globalverkauf an institutionelle Investoren. Auch will EYEMAXX vermehrt ausgewählte attraktive Objekte in den Eigenbestand übernehmen und somit die laufenden Einnahmen ebenfalls ausweiten.

Im Rahmen der Zusammenarbeit mit ViennaEstate wird EYEMAXX Dienstleistungsumsätze generieren, ohne eigenen Kapitaleinsatz oder Vertriebskanäle im B2C-Bereich vorhalten zu müssen. Darüber hinaus wurde der CEO der EYEMAXX Real Estate AG, Dr. Michael Müller, in den Aufsichtsrat der ViennaEstate Immobilien AG gewählt.

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Trend zu “Good – Better – Best” bringt B- und C-Lagen in die Bredouille

Zentren leergefegt? Wer nicht regelmäßig investiert, wird irgendwann im Wettbewerb um die Kundschaft den Kürzeren ziehen. In der österreichischen Shoppingcenterbranche weiß man das, weshalb in vielen Centern alle fünf bis zehn Jahre eine größere Modernisierung, ein Umbau oder eine Erweiterung durchgeführt wird. Wo das nicht passiert, kommt es zu einem oft schleichenden, aber stetigen Niedergang; Beispiele dafür finden sich auf den nächsten Seiten. Doch auch für Topzentren kann der anhaltende Trend zu dem, was Retail-Profis “Good – Better – Best” nennen – der Fokus der Einzelhändler auf die besten Lagen in den besten Centern -, zunehmend zum Problem werden. In B- und C-Lagen ist dies dann natürlich ungleich drängender.

Zentren leergefegt – Fünf Prozent stehen leer

Schon jetzt liegt die Leerstandsquote in heimischen Einkaufszentren bei fünf Prozent; Neuanmietungen werden generell weniger, “und auch die Listen an potenziellen Nachmietern in den Centern, falls jemand auszieht, werden kürzer”, weiß Jörg Bitzer, Einzelhandelsexperte bei EHL Immobilien.
Dies, obwohl Wien laut Bitzer unter den Top-fünf-Expansionszielen internationaler Retailer liegt, und angeblich 15 Prozent aller weltweiten Einzelhandelsmarken nach Österreich expandieren möchten. Bitzer verweist auf zahlreiche Markteintritte von internationalen Ketten in den letzten Jahren, wie XXL Sports, Tod’s oder Zara Home.

Beliebte Flächen

Diese Marken zieht es aber eben vorrangig in die Bestlagen, wo es ein entsprechendes Gerangel um die Flächen gibt und mittlerweile Mieten bis zu 120 Euro je Quadratmeter und Monat bezahlt werden. Auf diesem Wert liegt die Spitzenmiete in den besten Wiener Einkaufszentren aktuell, dieselbe Höhe wie etwa in der Inneren Mariahilfer Straße. (Weitaus mehr, bis zu 400 Euro, werden in der Kärntner Straße, am Graben und am Kohlmarkt bezahlt.) Die Mieten in den A-Lagen (SCS, Donauzentrum etc.), aber auch an B-Standorten (Q19, Lugner City, BahnhofCity Wien West) sind stabil, in Bezirkszentren sowie in Fachmarktzentren in den Bundesländern sind sie leicht sinkend.

Bitzer sieht in der Systemgastronomie die Zukunft. Seit 2010 gebe es in diesem Segment um 25 Prozent mehr Betriebe in Österreich. Neue Konzepte und ganze Food-Courts würden sukzessive Einzelhandelsflächen ersetzen.

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